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Novedades en la legislación de los préstamos hipotecarios que afectan a las cláusulas suelo y los desahucios

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En los últimos meses se han producido diversas novedades en la legislación que afecta a los préstamos hipotecarios, como consecuencia de las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como la nueva Ley de 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

La nueva Ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios recoje algunas de las consecuencias de las sentencias previas, proporcionando nuevas posibilidades de defensa de los afectados, afectando a la legalidad de las cláusulas suelo y a los procedimientos de desahucio, limitando los intereses de demora y costas y cambiando la forma de calcular el importe mínimo de la subasta de la vivienda.

Novedades préstamos hipotecarios

1. Sentencia del Tribunal Supremo, núm. 241/2013, de 9 de mayo de 2013.

Nulidad de las cláusulas suelo (salvo casos especiales) obligando a las entidades financieras demandadas a eliminar de sus contratos dichas cláusulas, debiéndose abstener de utilizarlas en lo sucesivo, entendiendo que la Sentencia no puede producir efectos retroactivos, de tal forma que la nulidad de las cláusulas no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada, ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta Sentencia.

2. Tribunal de Justicia de la Unión Europea Sentencia de fecha 14 de marzo de 2013.

El problema que existía es que en la LEC se regulan dos procedimientos, uno el ejecutivo y otro el declarativo.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria no se podía alegar como motivo de oposición la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario por el cuál el mismo podría declararse nulo y por ende no llevarse a cabo la ejecución, sino que paralelamente había que acudir de forma obligatoria a un procedimiento declarativo que declarara la nulidad de la cláusula abusiva y sin que este pudiera tomar como medida cautelar la paralización de la ejecución.

Esto suponía la vulneración al derecho a la tutela judicial efectiva entre otros.

Según STJUE y posteriormente recogido en Ley de 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, podemos:

En procedimiento declarativo: solicitar medidas cautelares de paralización de ejecuciones hipotecarias por considerar que en el contrato de préstamo hipotecario existen cláusulas abusivas.

En procedimiento ejecuciones hipotecarias: oponernos alegando carácter abusivo de una cláusula.

3. Ley de 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

  1. Afectados que ya perdieron su vivienda pero que mantienen una deuda dineraria con el banco:
    • General: Las medidas de la Ley NO SON RETROACTIVAS, por lo que las personas que han sido desahuciadas en las últimas semanas no podrán beneficiarse de ellas por muy poco.
  2. Afectados en procedimientos ejecutivos ABIERTOS:
    • UN MES EJECUCIONES EN CURSO PARA ALEGAR CLÁUSULAS ABUSIVAS.
    • QUITAS en caso de ejecución hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la deuda si el propietario pagas el 65% de la misma en 5 años o el 80% en 10 años. EL SISTEMA DE QUITAS ES RETROACTIVO, se podrán acoger todos aquellos que no hayan cumplido aun los plazos de 5 años y 10 años. Para quienes su plazo venciera en 2013 se les prorroga la posibilidad hasta el 1 de enero de 2014. Artículo 579 LEC.
    • SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS VIVIENDAS HABITUALES DOS AÑOS:
      • Especial vulnerabilidad y circunstancias económicas especiales. Artículo 1 Ley.
      • EJEMPLO: Las familias numerosas, las que tengan un niño menor de tres años y las familias monoparentales con dos hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusión.
    • LIMITE DE INTERESES DE DEMORA AL 3%, podrán beneficiarse aquellos que ya hayan generado intereses de demora pero NO LOS HAYAN PAGADO.
    • 10 DÍAS PARA RECALCULAR: PROCESOS DE EJECUCIÓN YA INICIADOS PERO NO CONCLUIDOS 10 DÍAS a la entidad ejecutante para recalcular los intereses bajo la nueva limitación.
  3. Futuros procesos de Ejecuciones Hipotecarias:
    • Se amplía de uno a tres meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor antes de que se inicie una ejecución hipotecaria. Artículo 693 LEC.
    • Limitación de los intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero. Artículo 114.3 Ley Hipotecaria. Esta medida no tiene efectos retroactivos, por lo que entra en vigor a partir de la aprobación de la ley y podrán acogerse a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos. Podrán beneficiarse aquellos que ya hayan generado intereses de demora pero no los hayan pagado. Serán la última obligación del deudor. Tampoco podrán capitalizarse junto al principal de la deuda.
    • Se limita a 30 años el plazo máximo de amortización de las hipotecas, desde los 40 actuales.
    • No pueden cubrir más del 80% del valor de tasación.
    • Podrá aportar su propia tasación en lugar de tener que aceptar la de la entidad de crédito.
    • Información detallada, inclusión de texto manuscrito y firmado aceptando ciertas condiciones complejas. Se establece la obligatoriedad de que en la escritura pública conste por escrito la cultura financiera del prestatario y el total conocimiento de las cláusulas del contrato.
    • DIEZ DIAS para alegar cláusulas abusivas en procedimientos ejecutivos.
    • Se habilita al Juez o al Notario para SUSPENDER CAUTELARMENTE el procedimiento ejecutivo, cuándo se alega la existencia de Cláusulas abusivas. Artículo 552.1 LEC. (Si el Tribunal aprecia que alguna de las cláusulas puede ser calificada de abusiva dará audiencia por 5 días a las partes y oídas estas acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes.)
    • CAUSA DE OPOSICIÓN en los procedimientos Ejecutivos. Artículo 695 LEC.
    • Se posibilita la venta extrajudicial. Se permite que el deudor en proceso de ejecución hipotecaria pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del procedimiento judicial. Si encuentra un comprador (que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operación estará avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor.
    • El deudor tendrá la posibilidad de proponer un plan de refinanciación al banco al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta deberá justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.
    • Se facilitan las Subastas reduciendo el aval requerido del 20% al 5% y elevando de 20 a 40 días el plazo para que los postores logren financiación para pagar el remate. Artículo 647, 670.1 y 671 LEC.
    • Venta nunca inferior al 75% de su valor de tasación, de quedar desierta el banco tendrá derecho a quedársela por el 70% ( no por el 60%) del valor de la Subasta, lo que asegura que el ejecutado perciba al menos el 52,5% del valor de tasación original del inmueble.
    • Obliga al ejecutor hipotecario a compartir el 50% de las posibles plusvalías que consiga si vende el inmueble del desahuciado en los 10 años siguientes a su adjudicación, el montante irá destinado a reducir la deuda del afectado.
    • Las costas del proceso quedan limitadas a un 5%. Artículo 575.1 bis LEC.
Visto 2556 veces Modificado por última vez en Viernes, 24 Mayo 2013 12:54
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